1. PROPIEDAD HORIZONTAL
Es una forma de propiedad que otorga a los propietarios la titularidad exclusiva de los elementos privados y la titularidad compartida de los elementos comunes del edificio.
Elementos privados: Son los distintos pisos o locales dentro de un inmueble, o partes de estos susceptibles de aprovechamiento independiente porque tienen salida a un elemento común o a la vía pública.
Cada elemento privado tiene asignada una cuota de participación que determina los derechos y obligaciones sobre los elementos comunes del inmueble.
Los elementos comunes incluyen el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras, ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y servicios situados fuera de los elementos privados que están destinados al uso comunitario.
1.1. FONDO DE RESERVA
La Comunidad de Propietarios tiene la obligación de constituir un fondo de reserva con una cantidad no inferior al 5% del presupuesto de gastos comunes, que deberá depositarse en una cuenta bancaria especial. Solo podrá utilizarse con la autorización del presidente para atender gastos imprevistos de reparación urgente o, con la autorización de la junta, para la contratación de un seguro.
2. ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
a) Presidente b) Secretario c) Administrador d) Junta de Propietarios
Los tres primeros son cargos anuales, prorrogables hasta la siguiente Junta ordinaria después del vencimiento del plazo para el que fueron designados. Son cargos reelegibles y designados por la Junta de Propietarios. En caso de falta de candidatos, la designación se hace por turno rotatorio o por sorteo entre quienes no han ejercido el cargo anteriormente. Son cargos obligatorios (aunque excusables con causa justificada) y no remunerados.
A) PRESIDENCIA: Funciones
-
Representación legal, judicial y extrajudicial de la comunidad
-
Convocar y presidir las Juntas de Propietarios
-
Supervisión y control de los servicios comunes, las obligaciones de los propietarios y las responsabilidades de otros cargos de la Junta
B) SECRETARÍA: Funciones
-
Custodiar el libro de actas y demás documentación de la comunidad (conservándolos durante dos años)
-
Expedir certificados y redactar las actas de las reuniones de la Junta
-
Realizar las notificaciones pertinentes
C) ADMINISTRACIÓN: Funciones
-
Velar por la conservación del edificio y el correcto funcionamiento de sus servicios comunes, así como por el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios
-
Preparar las cuentas y el presupuesto del ejercicio y ejecutar los acuerdos de la Junta
-
Decidir la ejecución de obras urgentes de conservación (con autorización del presidente), cuyos gastos pueden ser cubiertos por el fondo de reserva
D) JUNTA DE PROPIETARIOS:
La Junta está integrada por todos los propietarios de elementos privados (usufructuarios y arrendatarios financieros quedan excluidos). Entre sus funciones destacan:
-
Nombramiento y remoción de los cargos de la comunidad
-
Modificación del título constitutivo y aprobación o reforma de estatutos y reglamentos internos
-
Aprobación de presupuestos y cuentas anuales de la comunidad
-
Aprobación de obras ordinarias no presupuestadas, obras extraordinarias y mejoras, así como su financiación
La Junta debe reunirse al menos una vez al año para aprobar cuentas y presupuestos. También puede convocarse cuando lo estime conveniente el presidente o cuando lo solicite una cuarta parte de los propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas. Puede celebrarse sin convocatoria previa si así lo acuerda la totalidad de los propietarios, indicando el orden del día.
En la convocatoria deben figurar el orden del día, la fecha, lugar y hora de la reunión (en primera y segunda convocatoria, con un intervalo mínimo de 30 minutos), el listado de propietarios con deudas pendientes y la advertencia de que los votos de los no asistentes se computarán como favorables, sin perjuicio de su derecho a oponerse posteriormente.
El propietario puede asistir a la Junta personalmente o mediante un representante nominado (legal o voluntario) con autorización escrita entregada antes del inicio de la reunión.
Para que la Junta se constituya válidamente:
-
En primera convocatoria, se requiere al menos la mitad de los propietarios y de las cuotas de participación
-
En segunda convocatoria, no se exige un número mínimo de propietarios ni de cuotas
Si el presidente o el secretario no asisten, la Junta designará sustitutos accidentales.
2.2. VINCULACIÓN DE LOS ACUERDOS
Principio general: Los acuerdos adoptados y notificados vinculan a todos los propietarios, incluidos los ausentes y los que votaron en contra.
Excepción: Las mejoras de los servicios comunes (excepto la eliminación de barreras arquitectónicas, la instalación de ascensores y las necesarias para la habitabilidad y seguridad del edificio, que seguirán vinculando a todos) no vincularán a los propietarios disidentes, es decir, aquellos que votaron en contra y los no asistentes que, tras ser notificados, hayan impugnado el acuerdo, en los siguientes casos:
a) Cuando el gasto supere la cuarta parte del presupuesto anual. Los disidentes no podrán beneficiarse de la mejora, salvo que paguen el importe que les correspondía, más la actualización del IPC.
b) Cuando hayan impugnado judicialmente el acuerdo de la junta y hayan obtenido una sentencia favorable.
La impugnación de los acuerdos se realizará judicialmente por alguno de los siguientes motivos:
-
Ser contrarios al Título Constitutivo, a los Estatutos o a las leyes, o implicar un abuso de derecho.
-
Ser contrarios a los intereses de la comunidad o perjudicar gravemente los intereses de un propietario.
Podrán impugnar los acuerdos los propietarios disidentes (nunca los abstencionistas) y aquellos privados ilegítimamente de su derecho de voto dentro de un plazo de dos meses desde la notificación. Si la impugnación se fundamenta en que el acuerdo es contrario a las leyes, el Título o los Estatutos, cualquier propietario podrá impugnarlo dentro de un plazo de dos meses en el caso de las leyes, y de un año si el acuerdo fuera contrario al Título o a los Estatutos.
La impugnación del acuerdo no suspende su ejecución, pero se puede solicitar judicialmente la suspensión cautelar cuando el acuerdo sea manifiestamente ilegal o pueda suponer un perjuicio para la comunidad o para el impugnante.
3. OBLIGACIONES, GASTOS Y RESPONSABILIDAD
Los propietarios deben conservar y mantener sus pisos o locales en buen estado. Pueden realizar obras de conservación y reforma, siempre que no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad, y que no afecten la solidez del edificio ni alteren su composición o aspecto exterior. Estas obras deben comunicarse previamente al presidente o al administrador.
Los propietarios y ocupantes de los elementos privados no pueden realizar actividades que sean contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o pongan en peligro el edificio. En caso de que ocurran, el presidente, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, deberá requerir formalmente a quienes las realicen para que cesen. Si las actividades continúan, la Junta podrá acordar la interposición de una acción judicial contra los propietarios y ocupantes del inmueble para exigir el cese de estas actividades o, incluso, la privación del uso del piso o local por un período que no puede exceder los dos años. En su caso, también podrá extinguirse el contrato de arrendamiento o cualquier otro contrato que otorgue el uso sobre el elemento privado. La comunidad tendrá derecho a ser indemnizada por los daños y perjuicios causados.
La persona que adquiera un piso o local debe comunicar el cambio de propietario al secretario o administrador de la comunidad y designar un domicilio para recibir las comunicaciones.
Existe la posibilidad de que, en el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta, se atribuya el uso exclusivo de un elemento común (como un patio o una terraza) a un propietario. Este deberá asumir los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento, mientras que los gastos extraordinarios correrán a cargo de la comunidad.
La comunidad debe realizar las obras necesarias para la conservación integral del inmueble y sus servicios, garantizando las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y seguridad requeridas. Los propietarios deberán asumir el coste de estas obras.
Además, todos los propietarios están obligados a sufragar los gastos que implique la eliminación de barreras arquitectónicas, el establecimiento del servicio de ascensor y los servicios imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio. No obstante, los propietarios podrán solicitar el fraccionamiento del pago en mensualidades durante un año.
El monto de la contribución de cada propietario a los gastos comunes será el que resulte del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota de participación.
La comunidad de propietarios responde por las deudas contraídas con los fondos y créditos, así como con los elementos privados de beneficio común. Estos últimos solo podrán ser embargados tras un requerimiento a los propietarios y una demanda personal, de la misma forma que ocurre con el embargo de elementos privados.